부동산 특성은 부동산이 일반재화와 구별되는 성질을 의미하며 이는 토지의 특성과 건물의 특성으로 분류할 수 있다. 하지만 일반적으로 부동산 특성이라 하면 토지의 특성을 말한다. 토지의 특성은 자연적 특성과 인문적 특성으로 나눌 수 있다.
토지의 자연적 특성
토지의 자연적 특성은 물리적 특성이라고도 하며 인간의 법, 경제 등의 활동과는 무관하게 선천적, 고정적이며 불변의 성격이 있다.
부동성(고정성)
의의
부동성이란 토지는 인위적으로 그 위치를 이동시킬 수 없는 특성을 말하며 토지의 특성을 대표하는 특성이기도 하다. 토지를 구성하고 있는 물리적 실체(토양, 광물 등)는 이동될 수 있으나, 부동산의 위치는 이동시킬 수 없기 때문에 모든 부동산활동은 이 부동성을 전제로 하여 전개된다.
파생현상
- 부동산과 동산을 구별하는 근거가 되며 공시방법을 달리하는 근거가 된다. 즉, | 부동산의 공시방법은 등기이며 동산의 공시방법은 점유이다.
- 부동산활동 및 부동산현상을 국지화시키며 지역적으로 세분된 하위시장으로 구 | 분되게 한다.
- 부동산활동을 임장활동으로 만든다.
- 부동산시장을 추상적 시장으로 만든다.
- 부동산의 위치에 따라 용도지역 지정 등이 달라지고 그 이용상태도 달라질 수 있다
- 쓰레기 소각장, 공원의 설치 등과 같은 토지이용행위가 부동산시장에 외부효과? | 를 발생시키는 근거가 된다.
- 부동산 감정평가 시 지역분석의 근거가 된다.
- 부동산 감정평가 시 적합의 원칙과 관련하여 경제적 감가의 근거가 된다.
- 부동산은 부동성으로 인해 부동산시장이 지역적 시장으로 되므로, 중앙정부나지방자치단체의 상이한 규제와 통제를 받는다.
부증성
의의
토지의 부증성이란 일반재화와는 달리 생산비를 투입하여 그 물리적인 양을 증가시 킬 수 없는 특성을 말한다. 매립이나 용도전환을 통한 택지조성은 토지의 물리적 증 가가 아닌 경제적(용도적) 공급의 증가로 보아야 한다.
파생현상
- 토지에 생산비 법칙을 적용할 수 없는 근거가 된다
- 토지부족 문제의 근본적인 원인이 된다
- 토지의 집약적 이용을 촉진시킨다
- 토지이용에 있어서 사회성 공공성을 강조하는 근거가 되고 토지공개념 도입의원인이 된다
- 산업화·도시화에 따른 토지수요 증가에 따라 토지의 희소성을 증대시킨다.
- 토지의 물리적 공급곡선이 수직(완전비탄력적)이 되게 한다.
- 분증성으로 인해 공간수요의 입지경쟁이 발생하기도 하고, 이는 지가상승의 문제를 발생시키기도 한다
- 최유효이용의 근거가 된다.
영속성
의의
영속성이란 토지는 일반재화와는 달리 시간의 흐름이나 사용에 의하여 소모되거나 마멸되지 않는다는 특성을 말한다. 물리적인 측면에서 토지는 부증성에 의해 절대 로 증가시킬 수 없으며 영속성에 의해 감소되지도 않는다.
파생현상
- 토지에 물리적 감가상각을 적용할 수 없는 근거가 된다
- 소모를 전제로 하는 재생산이론이나 사고방식을 적용할 수 없다
- 토지의 가치보존수단이 우수하며 토지로부터의 수익이 영속적이 되게 한다
- 부동산활동의 장기적 배려를 요구하며 예측의 원칙의 근거가 된다
- 토지의 소유이익과 사용이익의 분리를 가능하게 하여 임대차시장이 발달하게한다
- 소득이득과 자본이득을 향유할 수 있게 한다
개별성
의의
개별성이란 물리적으로 완전히 동일한 토지는 없다는 특성이다. 방향, 지세, 지형, 지질, 물리적 위치 등을 고려하는 경우 동일한 토지는 존재할 수 없다. 특히 부동성 으로 인한 물리적 위치라는 점에서는 절대적으로 동일한 토지가 있을 수 없다. 따라 서 부동산은 물리적인 면에서 대체가 불가능하다.
파생현상
- 부동산활동이나 현상을 개별화시키므로 부동산의 비교가 어렵고 이론의 도출을 곤란하게 한다
- 부동산에 일물일가법칙의 적용을 어렵게 한다
- 감정평가시 표준지를 선정하기 곤란하게 하며 부동산가치 추계의 어려움을 유발한다
- 개성으로 인해 부동산 상품 간 대체관계가 성립하기 어렵다
인접성
의의
인접성이란 물리적으로 토지는 연결되어 접해 있다는 특성이다
파생현상
- 인접지와의 협동적 이용을 필연적으로 요구한다
- 개발이익의 사회환수 논리의 근거가 된다
- 부동산 감정평가에 있어서 지역분석의 근거가 된다
- 부동산 감정평가 시 적합의 원칙과 관련하여 경제적 감가의 근거가 된다
- 소유와 관련하여 경계문제를 불러일으키며 용도 면에서 대체 가능성이 존재하 예 한다
- 부동산시장에 외부효과를 발생시키는 근거가 된다
토지의 인문적 특성
토지의 인문적 특성은 인간의 다양한 생활활동 과정에서 토지와의 관계에서 발생하는 특성이다. 따라서 이 특성은 인간활동의 변화에 따른 후천적이며 인위적 가변적 · 신축 적인 성격을 지닌다. 토지의 인문적 특성은 자연적 특성으로 인해 발생하는 제약을 완화 시켜 주는 역할을 한다.
용도다양성
의의
용도다양성이란 부동산이 주거용 상업용·공업용 등 다양한 용도에 사용될 수 있는 특성을 말한다. 따라서 다양한 용도 중에서 어떠한 이용이 최유효이용인지에 대한 분석이 필요하다
파생현상
- 최유효이용의 판단 근거가 된다
- 주어진 용지에 최적의 용도를 찾는 적지론의 근거가 된다
- 창조적 이용을 가능하게 하며, 이행과 전환을 통해 토지의 경제적 공급을 가능하게 한다
병합 · 분할 가능성
의의
병합·분할 가능성이란 토지는 이용목적에 따라 그 면적을 인위적으로 분할 병합하 여 사용할 수 있다는 특성이다. 일반적으로 병합·분할에는 「공간정보의 구축 및 관 리 등에 관한 법률」, 「부동산등기법」 등의 규제가 수반된다.
파생현상
- 병합 분할을 통해 용도의 다양성을 지원하는 기능을 한다
- 합병으로 인한 증·감가 또는 분할에 따른 증·감가가 가능하게 한다
- 부동성과 함께 작용하여 한정가격이 존재하게 한다.
- 토지의 합필 등을 통하여 규모의 경제가 나타날 수 있다
사회·경제·행정적 위치 가변성
의의
사회·경제·행정적 위치 가변성이란 토지의 물리적 위치는 고정되어 있으나 사회변 화에 따라 그 토지의 사회적·경제적·행정적 위치는 가변적이라는 성질이다.
내용
- 사회적 위치의 가변성
공장의 전입이나, 공원의 폐지, 학교의 이전 등은 사회적 위치의 변화와 관련된다 - 경제적 위치의 가변성
소득증대, 교통체계 변화 등은 경제적 위치의 변화와 관련된다 - 행정적 위치의 가변성
정부의 규제나 계획의 변경, 특정지역에 대한 정책의 시행 등은 행정적 위치의 변화와 관련된다
기타 인문적 특성
지역성
- 부동산은 부동성으로 인해 다른 부동산과 함께 하나의 지역을 형성하며 부동산 간의 상호작용을 통하여 그 지역의 사회적·경제적·행정적 위치와 지역특성이결정된다
- 각 지역은 다른 지역과 구별되는 특성을 가지므로 부동산활동을 함에 있어서 이러한 지역성을 고려하게 되고, 특히 감정평가활동에서 지역분석의 근거가 된다
국토성
- 국토는 국가가 성립하기 위한 중요한 요소이다
- 토지에 공개념(公槪念)이 적용되고 사회성 공공성이 강조되며 부동산에 각종 법률적 규제가 가해지는 것은 이러한 국토성에 근거한다
- 현대 민법은 재산권 절대의 원칙보다 공공복리를 우선하는 원칙이 적용되므로토지의 재산권 행사에도 이러한 원칙이 적용된다.