부동산의 분류 토지와 건물

부동산의 분류는 크게 토지와 건물로 나눌 수 있습니다. 토지는 대지·택지·부지, 후보지·이행지, 필지·획지, 나지·건부지, ·법지 빈지 등이 있으며 건물은 다세대주택, 다가구주택, 공동주택 등이 있습니다.

토지의 분류

국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 분류

• 용도지역
  
  · 도시지역 : 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역
  · 관리지역 : 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역
  · 농림지역
  · 자연환경보전지역
  
• 용도지구
  
  경관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보호지구, 취락지구, 개발진흥지구, 특정용도제한 지구, 복합용도지구
  
• 용도구역
  
  개발제한구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역, 도시자연공원구역, 입지규제최소구역

공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률상 분류

공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 의해 전국 토지를 그 용도에 따라 28개의 지목으로 구분 및 관리하고 있다.

지목	부호	지목	부호	지목	부호	지목	부호
전	전	대	대	주유소	주	양어장	양
답	답	공장용지	장	유지	유	수도용지	수
과수원	과	학교용지	학	창고용지	창	공원	공
목장용지	목	도로	도	구거	구	주차장	차
임야	임	철도용지	철	체육용지	체	사적지	사
광천지	광	하천	천	유원지	원	묘지	묘
염전	염	제방	제	종교용지	종	잡종지	잡

부동산 이용활동상 분류

대지 택지 부지

대지

「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에서는 주거용 상업용 건물을 건축할 수 있는 토지이다. 「건축법」에 의하면 대지는 건축물이 건축되어 있거나 건축될 토지로 서 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 의하여 각 필지로 구획된 토지를 말 한다. 즉, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에서의 정의와 「건축법」에서의 정의가 상이하다. 또한 「도시 및 주거환경정비법」 등 개별 법률이 정하는 대지(地) 또는 대(生)의 의미들이 동일하지는 않다. 「건축법」에서 정의하는 대지는 아래의 택 지 개념과 유사하다. 따라서 아래 택지와의 구별을 위해 여기서는 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률의 내용에 따라 대지를 주거용 상업용 건물을 건축할 수 있 는 토지라 정의한다.

택지

주거·상업·공업용지 등의 용도로 이용되고 있거나 이용 목적으로 조성된 토지를 말 한다. 이는 건축물의 존재 여부에 따라 나지(地), 건부지(建敷地)로 구분된다.

부지

택지는 건축용지만을 의미하지만 부지는 건축용지뿐만 아니라 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천, 도로 등의 바닥토지에 사용되는 포괄적 용어이다.

후보지 · 이행지

후보지

후보지(候補地)는 용도적 지역 중에서 택지지역 농지지역·임지지역 상호 간에 전환 되고 있는 토지를 말한다. 이는 토지의 대분류상 전환 중인 토지를 말한다. 즉, 농지 지역에서 택지지역으로 용도가 전환 중인 토지를 ‘택지 후보지’라 한다.

이행지

이행지(移行地)는 택지지역·농지지역·임지지역 내에서 그 용도에 따라 이행과정에 | 있는 토지를 말한다. 이는 토지의 소분류상 전환 중인 토지를 말한다. 즉, 택지지역 (주거지역, 상업지역, 공업지역) 중 공업지역에서 주거지역으로 용도가 전환 중인 토지를 ‘주거 이행지’라고 부른다. 후보지의 경우 지목이 반드시 변경되나 이행지의 경우 으 지목이 변경되기도 하고 그러지 않기도 한다.

필지 · 획지

필지

「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 상의 용어로서 하나의 지번이 붙는 토지 | 의 등록단위를 말한다. 이는 권리를 구분하기 위한 법률적 개념으로서, 한 개의 토 지에 대한 소유권이 미치는 범위와 한계를 표시한다.

획지

획지는 인위적·자연적·행정적 조건에 의해 다른 토지와 구별되는 가격수준이 비슷한 일단의 토지를 말하며, 토지의 이용 또는 거래활동의 단위를 말한다. 이는 가 수준을 구분하기 위한 경제적 개념이다.

필지와 획지의 관계

1필지의 토지가 2 이상의 가격수준을 나타내는 경우 2이상의 획지로 구분될 수 있으며, 2 이상의 필지가 하나의 획지가 되는 경우도 있다. 1필지가 2 이상의 획지가 되는 경우 구분평가를 할 수 있으며, 2 이상의 필지가 1획지가 되는 경우 일괄평가를 할 수 있다

나지 · 건부지

나지

나지란 토지에 건물 기타의 정착물이 없고 지상권 등 토지의 사용·수익을 제한하는 | 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지를 말한다. 모든 토지에 공법상 제한은 당연히 존재한다. 즉, 나지란 건물 기타의 정착물이 없으면서, 공법상 제한은 받으 나 사법상 제한은 받지 않는 토지를 말한다.

1. 토지의 사용·수익을 제한하는 사법(私法)상의 권리
   지상권이나 저당권 등이 설정되어 토지의 사용·수익을 제한하는 권리를 말한다.
   
2. 공법상 제한
   「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 기타 공법에 의한 건폐율, 용적률, 층수제한 등의 제한을 말한다.

건부지

건부지(建敷地)란 지상에 건축물이 있는 토지로서, 그 건축물에 의해 토지의 사용·수 익에 제한을 받는 토지를 말한다. 최유효이용에 제약을 받으므로 감정평가 시 건부 지 가격은 나지의 가격을 상한으로 하여 산정되는 것이 일반적이다. 즉, 건부감가가 발생하는 것이 일반적이다.

1. 건부감가
   토지의 지상에 최유효이용 상태가 아닌 건물이 존재함으로써 건부지의 가치가나지 상태의 가치보다 낮게 산정되는 것을 말한다.
   
2. 건부증가
   토지의 지상에 건물이 존재함으로써 건부지 가격이 나지 상태의 가격보다 오히려 높게 되는 것을 말한다. 이는 지상 건물이 최유효이용이 아니더라도 발생할수 있다. 개발제한구역으로 지정된 지역 내의 건부지가 그 예이다.
   

맹지 · 대지 = (자루형 토지)

맹지

맹지란 다른 토지에 둘러싸여 도로에 접한 면을 갖지 못하는 토지를 말한다. 맹지에 | 서는 원칙적으로 건축할 수 없으며, 예외적으로만 건축이 가능하다.

대지 = (자루형토지)

자루형 토지란 좁은 통로로 도로에 접속하는 토지를 말한다.

법지 · 빈지 = (바닷가)

법지

법으로만 소유할 뿐 활용실익이 없거나 적은 토지를 발한다택지의 유효지표경계 와 인접지 또는 도로면과의 경사진 토지부분이다. 이는 토지의 붕괴를 막기 위해 경 사를 이루어 놓은 것인데, 측량면적에는 포함되나 실제로 사용할 수 없거나 실익이 적은 면적이다.

빈지 = (바닷가)

활용실익은 있지만 사적 소유권은 인정되지 않는 토지를 말한다. 「공유수면 관리 및 매립에 관한 법률」에서는 해안선으로부터 지적공부에 등록된 지 역까지의 사이를 지칭한다.

유휴지 · 휴한지 · 공한지

유휴지

바람직하지 않게 놀리는 토지를 말한다.

휴한지

지력의 회복을 위하여 일정 기간 정상적으로 휴경하는 토지를 말한다.

공한지

도시 토지 중 투기 목적으로 지가상승만 기대하고 장기간 방치하는 토지를 말한다.

공 지

건축물의 바닥 토지 가운데 「건축법에 의한 건폐율 또는 용적률 등의 제한으로 인해 1필지 내에서 비어 있는 토지이다.

포락지

지반이 절토되어 무너져 내린 토지로서 전 답 등이 하천으로 변한 토지를 말한다. 「공유수면 관리 및 매립에 관한 법률」에서는 지적공부에 등록된 토 지가 물에 침식되어 수면 밑으로 잠긴 토지라고 정의하고 있다.

선하지

고압선 아래의 토지로서 선하지 감가가 발생하는 것이 일반적이다.

소지

소지란 대지 등으로 개발되기 이전의 자연적인 그대로의 토지를 말하는 것으로 원 | 지(原地)라고도 한다. 1차 산업용도로 이용되는 것이 일반적이다.

건물의 분류

용도에 따른 분류

• 주거용 건물
• 상업용 건물
• 공업용 건물 등

건축 양식에 따른 분류

• 한식 건물
• 양식 건물
• 절충식 건물

건축 구조 형식에 따른 분류

가구식 구조

목재나 철재 등 비교적 가늘고 긴 강력한 재료를 조립하여 만드는 구조로서, 뼈대기 되는 기둥과 보, 벽과 슬래브 골조를 먼저 세운 다음 지붕·벽·바닥 등의 공간을 구 획하는 모든 요소들을 이 골조에 연결하여 지탱시키는 구조이다.

조적식 구조

벽돌,돌,블록 등의 단위재료를 쌓아올려 벽구조를 만드는 구조이다.

일체식 구조

벽체와 슬래브를 주 구조체로 하여 만든 것으로 먼저 형판을 가설하고 지정된 곳에 철근을 배근한 다음, 그 형판 안에 콘크리트를 부어 채워서 굳게 한 후에 형판을 제 거하는 방법으로 시공한다.

조립식 구조

건축부재와 부품을 공장에서 생산하여 현장으로 운반하여 조립하는 구조이다.

주택의 분류

단독주택

1. 단독주택
   
2. 다중주택
   학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로 독립된 주거형태가 아 니며, 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 330m2 이하이고 주택으로 쓰 는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하인 주택 .
   
3. 다가구주택
   1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660m2 이하이고 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하인 주택
   
4. 공관
   

공동주택

1. 아파트
   주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택
   
2. 연립주택
   주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다) 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택
   
3. 다세대주택
   주택으로 쓰는 1개의 동의 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)
   
4. 기숙사