부동산의 개념은 법적, 경제적 그리고 기술적 개념으로 구분하여 정리할 수 있으며 부동산 공부의 시작은 이들을 먼저 습득함으로 시작할 수 있다.
- 협의의 부동산
협의의 부동산이란 민법상 개념으로서 토지와 그 정착물을 말한다. 민법상 부동산 이외의 물건을 동산이라 한다. - 광의의 부동산
광의의 부동산이란 협의의 부동산에 춘(의제)부동산을 포함하는 것을 말한다. - 정착물
정착물이란 토지에 항구적으로 부착되어 사용되는 것이 사회통념상 합리적이라고 인정되는 물건을 말한다. 따라서 매년 경작을 요하지 않는 나무 다년생 식물도 정착물이 된다. 그러나 임시로 심어 놓은 가식의 수목이나 판잣집 등 은 항구적으로 부착되어 있다고 보기 어려우므로 정착물이 아니라 동산이 된다. 정착물은 토지와는 독립된 독립 정착 물과 토지의 일부로 취급되는 종속 정착물(종속물, 부속물)로 구분된다. - 독립물(독립 정착물)
토지와는 독립된 거래의 객체로 인정도는 정착물을 말한다. 건물이 대표적이며 명인방법을 갖춘 수목도 독립물로 인정된다. - 명인방법
명인방법은 지상물이 토지소유권으로부터 분리되어 있다는 것을 제3자가 명백하게 인식할 수 있게 하는 모든 방법을 | 말한다. 예컨대 줄을 둘러 명찰을 달거나 나무껍질을 벗겨 이름을 써 넣거나 하는 방법이다. - 종속 정착물 (종속물, 부속물)
토지의 일부로 취급되는 정착물로서 토지소유권에 포함되는 물건이다. 수목 담장 등이 이에 해당한다. 즉, 정착물로 서 독립물이 아닌 것은 모두 종속물이다. - 건축설비(fixture)
원래는 동산이나 토지 또는 건물에 부착되어 제거하면 토지나 건물에 물리적 또는 기능적 손상이 가해지는 물건을 말 한다. fixture를 ‘정착물’로 번역하는 경우가 있으나 fixture는 영미계의 부동산학 개념으로서 우리나라 민법의 정착물과 다른 개념이므로 주의할 필요가 있다. - 준(의제)부동산
준(의제)부동산이란 민법상 부동산으로 볼 수 없으나 그 물건의 취득이나 관리 또는 처분 등에 있어서 민법상 부동산 (협의의 부동산)처럼 등기 또는 등록의 공시방법이 불가피한 물건을 말한다. - 공시방법
공시방법이란 대외적으로 그 물건의 소유권 기타 권리관계를 나타내는 방법을 말한다. 민법상 부동산의 공시방법은 등기이며 동산은 점유이다. - 복합개념의 부동산
부동산 개념을 파악할 때 법적 경제적 기술적 측면 중 어느 하나의 측면에서만 파악하는 것이 아니라, 모든 측면에서 종합적으로 파악하는 경우의 부동산 개념을 말한다. 부동산학에서는 부동산을 복합개념으로 파악한다. - 복합부동산
둘 이상의 부동산을 함께 지칭할 때의 부동산을 말한다. 예컨대 토지와 그 지상의 건물 또는 토지와 그 지상의 입목을 함께 이를 경우의 부동산을 말한다. - 복합건물
이 복합건물 건물이 둘 이상의 기능을 갖고 있는 경우를 말한다. 예컨대 주상복합건물(주거용과 상가) 또는 관상복합건물(관공서와 상가)을 말한다.
협의의 부동산
토지
토지
토지는 무한히 연속되고 있으나 지표에 인위적으로 선을 그어 구획하고 필지마다 지번을 붙여 지적공부에 등록을 한다.
토지소유권
- 민법 제212조에 의하면, 토지소유권의 범위는 ‘정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다.’ 라고 규정하고 있다.
- 토지소유권은 ‘정당한 이익’이 있는 범위 내에서 그 상하에 미친다. 정당한 이익은 추상적 개념으로서 시대나 장소에 따라 그 범위가 달라질 수 있으며, 그 범위가 법원의 판단에 의해 결정될 수도 있다.
- 토지소유권은 정당한 이익이 있는 ‘범위 내’에서 그 상하에 미치므로, 정당한 이익이 있는 ‘범위 밖’에 까지 미치지는 않는다
- 토지소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 ‘토지의 상하’에 미친다. 이는 토지소유권의 효력 범위를 입체적으로 규정한 것이 된다.
토지의 합필과 분필
2필 이상의 토지를 합필하거나 1필의 토지를 분필하고자 하는 경우 ‘공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률’과 ‘부동산등기법’이 정하는 일정한 절차에 따라야한다.
정착물
정착물의 의의
정착물은 사회·경제적인 면에서 토지에 부착되어 계속적으로 이용된다고 인정되는 물건으로, 이동이 곤란한것을 말한다. 정착물에는 사회적·경제적으로 독립된 물건으로 인정되는 독립물(독립 정착물)과 토지의 일부로 취급되는 종속물(종속 정착물)이 있다.
독립물(독립 정착물)
- 건물, 명인방법을 갖춘 수목 또는 수목의 집단, 농작물 등은 토지와는 별도의 독립된 물건으로 취급한다. 이는 토지와는 독립하여 거래의 객체가 될 수 있다는 것을 의미한다. 우리나라와는 달리 서구에서는 건물은 토지의 일부로 보기 때문에 독립된 부동산으로 취급하지 않는다.
- ‘입목에 관한 법률’상 등기된 수목의 집단인 ‘입목’도 독립된 거래의 객체가 된다. ‘입목’은 등기부가 존재하므로 저당권설정이 가능하나, 명인방법을 갖춘 수목은 저당권 설정이 불가능하다.
- 종속물(종속 정착물)
- 수목, 교량, 터널, 담장 등은 토지의 일부로 취급되어 독립된 부동산이 될 수 없다.
광의의 부동산
- 광의의 부동산이란 협의의 부동산에 준부동산을 포함한 것을 말한다.
- 준부동산(의제부동산)은 그 성질상 부동산으로 볼 수 없으나 그 재화의 관리의 입장에 서 볼 때 등기 또는 등록이 불가피하므로 이를 광의의 부동산에 포함시킨다. 준부동 산의 개념은 실생활의 필요에 따라 구분하는 것은 아니고 학문 연구의 대상으로서 구분하는 개념이다.
- 준부동산은 민법상 부동산은 아니나 민법상 부동산처럼 등기·등록의 공시방법을 갖춘 동산(자동차, 건설기계 선박(20톤 이상) 항공기 등)이나 부동산과 동산의 (집합물 (공장재 단, 광업재단 등) 또는 무형의 권리인 어업권 등)을 말한다. 입목을 준부동산에 포함시 키기도 한다.
부동산의 경제적 개념
경제적 측면에서의 부동산은 가치 가격, 수요·공급 등에 중점을 두어 파악하는 개념으 로서 무형적 측면의 개념이라 할 수 있다. 즉, 경제적 측면에서의 부동산은 희소가치를 가져 그것이 일반상품처럼 생산되어 유통되고 소비되는 상품 또는 재화라는 것이다. 이 러한 측면의 개념은 상품, 자산, 사본, 생산요소, 소비재 등으로서의 부동산을 말한다.
부동산의 기술적 개념
기술적 개념으로서의 부동산은 유형적 측면에서 파악하는 부동산으로서 부동산의 자연 적 특성과 밀접한 관련이 있다. 이는 공간, 자연, 위치, 환경, 지질, 토양등으로서의 개념을 말한다.
복합개념의 부동산
복합개념의 부동산은 부동산을 파악할 때 무형적인 측면과 유형적인 측면 모두 고려하여 파악하는 경우의 부동산을 의미한다. 이 때 무형적인 측면은 법과 제도적인 측면과 경제적인 측면을 말하며 유형적인 측면은 기술적인 측면을 의미한다. 부동산학에서 파악하는 부동산개념은 복합개념으로서의 부동산이다.